Separación o divorcio de los arrendatarios

 
Es usual que los contratos de arrendamiento de la vivienda familiar hayan sido suscritos exclusivamente por uno de los cónyuges, pudiendo ocurrir que conforme a las medidas adoptadas en la separación o el divorcio, el uso de dicha vivienda sea atribuido al otro cónyuge.
En estos supuestos, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al cónyuge no arrendatario continuar con el alquiler de la vivienda siempre que comunique su voluntad de hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la resolución judicial de separación o divorcio, aportando copia de la misma.
 

Muerte del arrendatario, ¿continuan los herederos?

 
El árticulo 16 de la LAU establece las personas que en caso de muerte del arrendatario podrán subrrogarse en el contrato. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a TRES años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los TRES primeros años del arrendamiento.
 

¿Tiene algún derecho el arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada?

 
Se concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de su venta, que se concreta en:

1) Un derecho de tanteo que le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones que las aceptadas por un tercero y comunicadas por el propietario.
 
2) Un derecho de retracto que le permite deshacer una compraventa, adquiriendo el arrendatario la posición compradora sustituyendo al tercero, en aquellos casos en que no le haya sido comunicada previamente la transmisión.
 
El ejercicio de estos derechos esta sujeto a un procedimiento y plazos establecidos detalladamente en la Ley, dependiendo su ejecución del cumplimiento de las obligaciones de comunicación de venta que incumben al arrendador y, en su caso, al adquirente.
 
Por último, si el arrendatario no ejercita este derecho de adquisición preferente, el nuevo propietario deberá respetar el contrato durante los cinco primeros años de su vigencia, transcurridos los cuales podrá resolverlo indemnizando y siempre que no supiera, al momento de la adquisición, que fue concertado por una duración mayor, por ejemplo por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
No ostante lo anterior, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
 

¿Puede cederse el contrato o subarrendarse la vivienda?

 
La cesión del contrato y el subarriendo parcial de la vivienda requieren autorización escrita del arrendador.
 
El subarriendo total no se permite.
 

¿Quién debe hacer las reparaciones necesarias en la vivienda?

 
El arrendador esta obligado a realizar, sin poder elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Quedan evidentemente exceptuadas aquellas obras de reparación precisas por un mal uso del arrendatario o de las personas a su cargo.
 

¿Puede realizar obras el arrendatario?

 
El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus anejos, o que afecten a su seguridad.
 

¿Hay que depositar fianza?

 
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad.
La fianza la debe pagar el arrendatario, y será devuelta por el arrendador, al término del contrato, si no existen responsabilidades pendientes de liquidación.
 
Las partes pueden también acordar en el contrato otras garantías adicionales a cargo del arrendatario, como por ejemplo un aval sobre las rentas.
 
Por su parte, el arrendador esta obligado a depositar la fianza que recibe en el organismo administrativo correspondiente a su Comunidad Autónoma
 

¿Es obligatorio el uso del contrato a la venta en los estancos?

 
La validez del contrato no requiere forma especial, si bien con la utilización de dicho contrato se liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
 

Causas de resolución del contrato

 
La Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento dará derecho a la parte contraria, a su elección, a instar judicialmente su cumplimiento o la resolución del contrato.
Mas concretamente, se señalan como causas específicas de resolución:
 
A solicitud del arrendador:

  • 1. La falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.
  • 2. La falta de pago de la fianza o su actualización.
  • 3. El subarriendo o cesión inconsentidos.
  • 4. La realización de obras sin permiso previo o el causar daños a la vivienda.
  • 5. La realización en la vivienda alquilada de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • 6. El cambio de finalidad del inmueble, dejando de estar destinado a vivienda del arrendatario.
 
A solicitud del arrendatario:

  • 1. La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias que sean de su cuenta.
  • 2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
 
Además, se contemplan como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca o su declaración de ruina.

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