¿En qué consiste el arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una persona cede a otra, a cambio de un precio o renta, el uso y disfrute de una determinada cosa por un plazo.
El arrendamiento puede tener por objeto, en principio, todo tipo de "cosas", y cuando se refiere a viviendas se configura como una alternativa a la compraventa para aquellos casos en que no se dispone de los recursos suficientes para acceder a la propiedad o se trata de cubrir necesidades temporales.
 

¿Qué es un arrendamiento de vivienda?


Técnicamente, arrendamiento de vivienda es aquel que se refiere a "edificaciones habitables cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".


La ley de arrendamientos urbanos

El régimen legal por el que se rigen estos arrendamientos se contiene en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y modificada por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas y se extiende también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias accesorias de la vivienda principal.
 

¿Qué arrendamientos regula la LAU?


No todos los arrendamientos de viviendas quedan sometidos a las disposiciones de esta Ley, sino sólo aquellos cuya finalidad, como antes hemos dicho, es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, excluyindose de su ámbito de aplicación los arrendamientos de viviendas de temporada o de carácter turístico, las de guardas, porteros, asalariados, etc. que se disfruten por razón del cargo que desempeñan, las viviendas militares, las destinadas a alojamiento de estudiantes o personal universitario y los rústicos.
 

Garantías para el arrendatario


La especialidad de la regulación se fundamenta, en gran medida, en la necesidad de garantizar la estabilidad en la ocupación de la vivienda, procurando un régimen legal que asegura unos plazos de ocupación mínimos y toda otra serie de disposiciones tendentes a fijar, sin posibilidad de pacto en contrario, las condiciones del contrato de arrendamiento.


¿Qué plazo se puede pactar?


El plazo de duración puede ser el que libremente acuerden las partes. Si esta fuera inferior a 5 años o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, se deberá prorrogar obligatoriamente por los citados plazos.


La renta del arrendamiento

 
La renta es el precio que el arrendatario debe abonar al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda arrendada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece mínimos ni máximos de renta, dejando su determinación al acuerdo entre las partes.
 
Sí se establece la obligatoriedad de entregar recibo, salvo que se hubiese pactado que el pago se realice mediante procedimientos que deje constancia del mismo de una manera fehaciente.


¿Cómo se actualiza la renta?

 
Se contienen también en la Ley previsiones para la actualización de la renta cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del IPC en un periodo de doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.
La subida deberá ser comunicada por el arrendador de forma escrita y expresando el porcentaje de la misma y su importe, pudiendo exigírsele que aporte certificación del Instituto Nacional de Estadística sobre el I.P.C.. El aumento deberá pagarse a la siguiente mensualidad.


La repercusión por obras

 
Por último y en cuanto a la renta, también establece la Ley su posibilidad de aumento por la realización de obras de mejora en la finca, si bien sólo a partir de los cinco primeros años de duración del contrato y salvo pacto en contrario.


Los gastos de la vivienda

 
En principio, debe abonar el arrendatario el importe de los servicios de que disfruta y sean susceptibles de facturación individualizada, como por ejemplo, el consumo de agua y luz, el teléfono y el gas.
 
Respecto a los gastos que no son susceptibles de individualización y los tributos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, las partes del contrato pueden pactar a cargo de quien son, si bien deberá tenerse en cuenta que para ser valido el acuerdo conforme al cual sean de cuenta del arrendatario, deberá especificarse en el contrato cual es su importe anual.

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