Antes de nada

Lo primero que debemos tener en cuenta a la hora de ponernos a buscar vivienda es que tendremos que decidir las características y condiciones que debe poseer la misma. Estas características y condiciones, que podemos dividir en dos grandes bloques, de alguna manera delimitan la búsqueda haciendo mas amplia o mas restringida, a saber:
 
Características propias de la vivienda: Como si va a ser de nueva construcción o de segunda mano, de promoción publica o privada, los metros cuadrados, numero de dormitorios y cuartos de baños, la distribución de sus dependencias, la situación, que tenga o no ascensor, garaje, jardín, calefacción, comunicaciones, accesos, distancia a centros urbanos, servicios públicos de la zona, etc.
 
Características propias de nosotros: Entre estas destacan el dinero disponible, el nivel y seguridad de los ingresos mensuales, la posibilidad de financiación, la libertad de movimientos, la distancia a nuestro centro de trabajo, necesidades personales, familiares, etc.
 
Una de las decisiones mas importantes que debemos de tomar es el tipo de vivienda que queremos adquirir, puesto que de esta decisión emanaran cosas tan importantes como en ambiente en el que viviremos, la forma de pago, posibles ayudas estatales, limitaciones a la venta o al precio que a la que la podemos vender, etc. Someramente podemos distinguir estos tipos de viviendas.
 
A) Vivienda publica: Son las construidas de acuerdo a los llamados ‘planes de viviendas’, que son instrumentos jurídicos que aprueban las instituciones publicas en las cuales se marcan las características de las viviendas, de las personas que pueden acceder a ellas, las ayudas económicas que se les van a conceder, etc. Por todo esto están limitadas en cuanto al precio de compra, que lo marca el ‘plan de viviendas’ por metro cuadrado, y en cuanto a su precio de venta o alquiler. En este tipo de viviendas se distinguen las calificadas como V.P.O., o viviendas de protección oficial, y las calificadas como V.P.T., o viviendas de precio tasado, pudiendo ser ambas de promoción publica, cuando es el Estado, las CC.AA. o los ayuntamientos los que construyen viviendas para un determinado sector de población, o de promoción privada, cuando un promotor privado construye con la ayuda de un ente publico.

B) Vivienda Privada o libre: Es decir, no calificadas como oficial al no acogerse en su promoción a ninguna normativa de protección oficial ni ‘plan de vivienda’. No tienen ninguna limitación en cuanto al precio de venta, ni en cuanto a quien puede acceder a ella, ni en cuanto a la libertad de venderla o alquilarla, pero por el contrario no reciben ningún tipo de ayuda por parte de los entes públicos. En este apartado podemos distinguir:
 
B.1) Vivienda nueva: Ya sea totalmente acabada, o solo en plano, a través de cooperativa o de comunidad de propietarios.
 
B.2) Vivienda de segunda mano
 
Habiendo decidido sobre todo esto, y sobre todo aquello que cada uno quiera añadir, tendremos ante nuestros ojos el tipo de vivienda que queremos y que además podemos adquirir, es decir, tendremos el objetivo de nuestra búsqueda, con lo que podemos poner manos a la obra.
 
 

¿Dónde buscar tu casa?

Ya tenemos el "QUÉ" buscar, ahora necesitamos el "DÓNDE". Las posibilidades que tenemos son varias, dependiendo de la ciudad y la zona elegida para residir y en la cual deberemos buscar. Estas posibilidades, al igual que anteriormente, las podemos dividir en dos grupos, sabiendo que ambas tienen sus ventajas y sus inconvenientes:
 
A) Dedicarnos nosotros mismos a buscar, sin ningún tipo de ayuda profesional externa, utilizando prensa especializada, ‘bolsas de oferta’, recorriéndonos las zonas preferidas, utilizando los consejos de familiares, amigos o conocidos, etc.
 
B) Encomendar la búsqueda a un profesional o consultarle directamente para ver si en su cartera de inmuebles en venta hay algo que coincida con lo que buscamos.
 
Si optamos por la búsqueda personal debemos tener en cuenta que tendremos que dedicar mucho tiempo a la misma, a realizar multitud de llamadas telefónicas y visitas para concertar entrevistas con los propietarios cuadrando horarios, a buscar información sobre el inmueble para saber su situación legal, registral, fiscal, catastral, etc, a preparar la documentación, a buscar la financiación si ello fuese necesario, etc, sin embargo, y como ventaja, tenemos un mayor control sobre todas las etapas de la búsqueda, localización e investigación del inmueble, pudiendo poner mayor o menor énfasis en aquellos aspectos que nos interesen mas o nos resulten mas importantes o decisivos.
 
Si por el contrario la opción elegida es la de ponernos en manos de un profesional dejamos de lado todos esos inconvenientes y molestias que la búsqueda conlleva, puesto que encontrara, o tendrá en su cartera de inmuebles en venta proporcionándonos la vivienda que buscamos, coordinara toda la operación cuadrando nuestros horarios con los de los vendedores, y gestionara todos los tramites, pero deberemos tener mucha precaución en la elección del profesional, y asegurarnos sobre todo si es tal profesional, de todo lo que se nos ofrece y de las garantías que se nos dan, de ahí que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ///API sean profesionales adecuadamente formados para una correcta y satisfactoria intermediación inmobiliaria ya sea en venta o alquiler, los cuales dependen y están sometidos a un colegio profesional, al cual se podrá consultar sobre la legalidad de un determinado ///API, a la vez que es garantía de una buena labor profesional.
 

La compra

Una vez hayamos encontrado la vivienda que encaje en todas nuestras necesidades, y COMO PASO PREVIO a realizar la compra a cualquiera de sus tramites, y siempre y cuando nos hayamos decididos por hacer personalmente todas las operaciones y no contar con ayudas profesional, deberemos recopilar una serie de información que nos proporcionara la situación legal del inmueble. Esta información es:
 
Nota simple del inmueble del registro de la propiedad, al que pertenezca , el cual le averiguaremos, siempre y cuando no tengamos los datos registrales, en cualquiera de los registros de la localidad en la que este radicada el inmueble con solo proporcionar la calle en la que se encuentre. Esta nota simple nos proporcionara importante y vital información como por ejemplo quien es la propiedad del inmueble, si tiene o no deudas, o hipotecas, si esta dada como garantía para un pago, si se puede o no vender, si hay algún proceso judicial abierto contra ella, etc, teniendo en cuanta que no siempre aparece reflejado en el registro toda la realidad sobre el inmueble, dado que la inscripción de datos en los Registros de la propiedad no es obligatorio para nadie. Solicitar la mencionada nota simple del inmueble es tan fácil como rellenar un formulario en el registro al que pertenece con sus datos registrales.
 
Comunidad de vecinos. Es recomendable, cuando no imprescindible, ir a preguntar al presidente de la comunidad de vecinos a la que pertenece el inmueble, o en su defecto al administrador de fincas que tiene encomendada su gestión, la situación de la misma, puesto que así nos evitaremos la desagradable sorpresa, una vez adquirido el inmueble, de enterarnos que la casa de nuestros sueños tiene una deuda considerable por impago de las cuotas de comunidad, teniendo este asunto además el agravante de que las deudas por esta causa no pertenecen a la persona que las causa, sino que son del inmueble, independientemente de quien sea el propietario. Ahora bien esta deuda de inmueble tiene el limite de la ultima anualidad completa y los meses impagados del año en curso.
 
Impuestos de carácter municipal. También es muy recomendable, el ir a informarnos al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el inmueble de cual es su situación con respecto al pago de los tributos de carácter municipal que le gravan, y muy en concreto el Impuesto de Bienes Inmuebles, o también conocido como I.B.I., antes llamado contribución urbana, puesto que como en el caso de las deudas por impagos de las cuotas de comunidad es una deuda que pertenece al inmueble y no a quien la haya causado con lo que una deuda de este tipo puede llegar a derivar en un embargo del inmueble por el ayuntamiento y su posterior venta en subasta publica, con lo que nos veríamos privados de nuestra casa por una deuda que no hemos contraído nosotros. Esta responsabilidad del inmueble no es infinita teniendo el limite de los cinco últimos años de deuda.
 
Una vez que tengamos todos estos datos, y todos aquellos que se nos ocurran y que puedan servirnos para estar mas seguros de la situación del inmueble podemos empezar a realizar las gestiones necesarias para proceder a la compraventa del inmueble. Estas gestiones variaran en función de si la compra la vamos a realizar a través de profesional, de un ///API, o no, o de si vamos a necesitar financiación hipotecaria.
 
Si la compraventa la vamos a realizar a través de un ///API lo primero que nos será solicitado es que depositemos una cantidad de dinero en concepto de arras, también llamadas arras penitenciales, o en concepto de señal, también llamada arras confirmatorias, que es lo que se conoce como reservar el inmueble. La diferencia entre hacer entrega del dinero en concepto arras o en concepto de señal es importante, aunque de una manera sencilla diremos que en las arras ambas partes, comprador y vendedor, pueden renunciar a comprar o vender el bien inmueble objeto de las arras. Si el vendedor decide no vender, una vez el comprador a depositado una cantidad en concepto de arras, podrá hacerlo, pero deberá entregar al comprador el doble de la cantidad de que este hizo entrega. Si por el contrario es el comprador el que se "echa atras" y decide no comprar, podrá hacerlo, aunque pedrera la cantidad entregada en concepto de arras. Ahora bien si la cantidad entregada se hace en concepto de señal deberemos saber que, a diferencia que en las arras, aquí no podemos decidir no comprar o vender porque la otra parte en el contrato, ya sea el comprador o el vendedor, podrá forzarnos judicialmente a cumplir lo que acordamos al hacerse entrega del dinero en concepto de señal. Una vez realizado este tramite ante al ///API, solo nos queda esperar a firmar el documento de compraventa, que puede ser de dos tipos de los que luego hablaremos. Además el profesional se encargara de realizar la labor explicada anteriormente, con el consiguiente ahorro de tiempo, y sin posibilidad de errores por nuestra parte. Si por el contrario la compraventa la vamos a realizar por nosotros mismos, deberemos ponernos de acuerdo con el vendedor sobre si se va hacer entregas de arras o de señal, deberemos proporcionar a la notaria o la persona que vaya a confeccionar el contrato los datos esenciales del mismo, es decir las partes, el inmueble, el precio, la forma de pago, etc, y después de eso se firma o bien el contrato o bien la escritura publica.
 
 

Documento de compra-venta

 
Los tipos de documentos en los que podemos plasmar la compraventa fundamentalmente son dos, que aunque tienen el mismo resultado principal, es decir trasladan la propiedad del inmueble, sus efectos, forma y características son muy diferentes:
 
1. Contrato privado de compraventa: Su característica principal es que solo afecta y obliga a las partes firmantes NUNCA a terceros. En este documento el vendedor se obliga a entregar el inmueble y su propiedad y el comprador a pagar por el un precio. Al ser un documento de naturaleza privada no puede ser inscrito en ningún registro de carácter público, con lo que su publicidad queda bastante restringida. Este contrato no es la forma habitual de compraventa por los riesgos que conlleva y de los que luego hablaremos, utilizándose, entre otros, en aquellos casos en que existen dificultades para el otorgamiento de escritura publica. Ahora bien, cuando esas dificultades han desaparecido, lo normal es que se otorgue escritura publica de compraventa o bien se eleve a público el contrato privado de compraventa, en aras a poder inscribir en el registro de la propiedad la transmisión del inmueble. El principal riesgo que conlleva esta forma jurídica de traslación de propiedad es que al no tener acceso al registro de la propiedad sus efectos no quedan protegidos contra terceros, es decir no les afectan, con lo que es posible que el vendedor venda nuevamente el bien inmueble a un tercero, que no sabe de la existencia de la venta anterior, este la inscriba en el registro de la propiedad convirtiéndose en el nuevo propietario de bien inmueble, aunque nosotros hubiéramos comprado primero, es decir hemos sido objeto de una estafa. También tendremos problemas a la hora de vender nosotros este inmueble, porque si nuestro comprador necesita financiación no podrá conseguirla ya que el propietario registral del mismo no será el real, al no haber podido nosotros acceder a la inscripción de la compraventa que realizamos, con lo que ningún banco accederá a proporcionar financiación.
 
2. Escritura Publica de compraventa: Su característica principal, en contraposición al contrato privado, es que aparte de afectar y obligar a las partes firmantes, si afecta a terceros cuando se combina con el registro de la propiedad. Digamos, de manera sencilla, que es un contrato que se realiza ante un fedatario público, un notario, es decir no tiene un carácter privado. Es la forma habitual y normal de realizar una compraventa puesto proporciona un alto grado de seguridad jurídica, y además es un documento que si es inscribible en el registro de la propiedad.
 
Una vez firmado cualquiera de estos dos documentos solo nos quedara esperar a poder otorgar escritura publica, en el primer caso, para poder inscribir la transmisisn en el registro de la propiedad convirtiéndonos a los ojos de todos en propietarios, o inscribir esta transmisión en el segundo, tarea que realizara el ///API por nosotros en el caso de haber utilizado de sus servicios.
 

La financiación


Cabe la posibilidad de que o bien no tengamos todo el dinero para poder comprar el inmueble o bien no deseemos desprendernos de el que tenemos por las razones que sea. En ambos casos necesitados echar mano de la financiación, ya sea bancaria o privada, apareciendo una figura contractual y jurídica llamada hipoteca. En si misma la hipoteca no es la financiación, sino la garantía que damos al prestamista de que vamos a pagar porque si no lo hacemos este se cobrara a través de la venta en subasta, o quedándoselo el, del bien inmueble que nos ha ayudado a comprar.
 
En el fondo un préstamo con garantía hipotecaria, o hipoteca como comúnmente lo conocemos, no es mas que un producto de consumo, teniendo en el mercado un amplia variedad de modelos, unos de tipo fijo, otros variable, otros mixtos, otros a cuota fija, con carencia, sin ella, con plazos de amortización mas o menos largos, etc. Antes de nada deberemos informarnos de la mayor variedad posible de ellos, preguntando en diversas entidades financieras, viendo luego con toda esa información cual es el que mejor se ajusta a nuestras necesidades.
 
También tenemos en este aspecto la ayuda del profesional, del ///API, que nos informara de cuales son los mejores productos del mercado y de cuales se ajustan mas y mejor a nuestro perfil de necesidades. Pero por muchas variantes que existan, en el fondo sigue siendo un contrato por el cual la entidad financiera o prestamista nos entrega una cantidad de dinero que nosotros, el prestatario, nos comprometemos a devolver en el periodo de tiempo pactado, sumándole a la cantidad prestada unos intereses. Los elementos esenciales de este contrato son:
 
Principal: Es la cantidad prestada por el prestamista al prestatario.
 
Tipo de interés: Es un porcentaje anual sobre el principal pendiente que el prestamista va a cobrar al prestatario por haberle prestado el dinero. Estos pueden ser fijos durante toda la vida el préstamo o variables, es decir se revisan al alza o a la baja semestralmente, anualmente, etc.
 
Plazo del préstamo: Es el periodo de tiempo en el cual el prestatario se compromete a devolver el principal mas los intereses al prestamista. Este plazo esta dividido en periodos que pueden ser meses trimestres, semestres, anualidades, etc, en los cuales se ha pagar la cuota.
 
Amortización: O como se devuelve el principal y los intereses. En el sistema bancario español se utiliza el sistema francés, que se traduce en que al principio del plazo del préstamo se paga en la cuota mas intereses que principal, siendo esto al revés al final del plazo del préstamo.
 
Cuota: Es la cantidad de dinero a pagar en cada periodo en que se divida el plazo del préstamo.
 
Carencia: Normalmente se aplica como calificativo a un o a unos periodos de tiempo del plazo de amortización en los cuales o bien no se paga principal, con lo que solo se pagarían intereses, o al revés, no se pagan intereses y solo se paga capital. En el fondo es hacer mas fácil el pago de las primeras cuotas del préstamo, puesto que al retrasar el pago del principal o de los intereses la cuota a pagar en esos periodos es mas baja.
 
La necesidad de financiación hipotecaria conlleva el incrementar los tramites de la compraventa, y también los gastos de los que hablaremos mas tarde, puesto que el prestamista nos solicitara información, de carácter personal y económico, para analizar lo que podemos endeudarnos y lo que podemos pagar, tasara el inmueble para averiguar su valor, será necesario firmar los contratos del préstamo, los de los seguros de la vivienda y de vida de los prestatarios, una escritura publica mas, la escritura del préstamo, etc.
 
 

Los gastos

Aparte del precio de compra de cualquier tipo de inmueble, deberemos tener en consideración que el hecho mismo de la compraventa acarrea una serie de gastos, los cuales muchas veces serán a nuestro cargo, y otras muchas no serán nuestros sino de vendedor pero que en virtud de acuerdo entre las partes se pactara que los abonen el comprador. A grandes rasgos los gastos de una compraventa los podemos dividir en dos grupos, los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca (cuando esta sea necesaria).
 

De la compra-venta


Impuesto de transmisiones patrimoniales en la Comunidad de Madrid: Aplicable en la compra de viviendas de segunda mano. En términos generales asciende a un 6% del importe escriturado, aunque este porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda. Le corresponde su abono al comprador. Es un impuesto de carácter autonómico y se debe de abonar en el momento de la compraventa. Si la vivienda es de nueva construcción no se debe de pagar este impuesto sino el Impuesto sobre el valor Añadido, o I.V.A., que es el 10% del valor de venta del inmueble, también le corresponde su abono al comprador, siendo de carácter estatal.
 
Plusvalía: También llamado Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Por ley le corresponde su abono al vendedor, que es el que se beneficia de ese teórico incremento monetario. Se debe de abonar en un plazo de 30 días desde la compraventa.
 
Notario: Son las "tarifas" que aplica el fedatario público por su intervención en la escritura de compraventa. Dichas "tarifas" son llamadas aranceles notariales y son las mismas para todos los notarios pertenecientes a un mismo colegio notarial para los mismos supuestos. Los gastos de la escritura matriz, es decir la que queda en posesión del notario en sus archivos o protocolos, debería ser abonada por el vendedor, y la primera y sucesivas copias expedidas deberían ser abonadas por el comprador, aunque lo normal es que esto también se negocie entre las partes de la compraventa. Estos gastos se deben de abonar en el momento del otorgamiento de la escritura.
 
Registro de la propiedad: Son los aranceles registrales que deberemos abonar por la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, ya que cualquier actividad registral lleva consigo la intervención del Registrador de la Propiedad. Al igual que los notarios esos aranceles registrales vienen determinados por ley, siendo por tanto iguales para todos los registradores de un mismo ámbito territorial para los mismos supuestos. Estos gastos debe de abonarlos la parte compradora en el momento de la inscripción en el registro.
 
Gestoría: Son gastos producidos por la labor de "papeleo" que le es encomendada a los Gestores Administrativos. Su abono corresponderá a quien acuerden las partes, aunque lo normal es su abono por parte del comprador.
 

De la hipoteca


Estos gastos deberá abonarlos íntegramente el prestatario, es decir los que van a solicitar un préstamo a una entidad financiera. Aquí tendremos unos gastos que ya nos serán conocidos, como notario y registro, y otros que son exclusivos de las entidades financieras que nos van a prestar el dinero, como es la tasación y la comisión de apertura. Veámoslos:
 
Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Es un impuesto que se debe de pagar siempre que suscribe un documento "notarial " con cuantía económica e inscribible. Su cuantía es del 0,4%, cuando el valor sea igual o inferior a 120.000 euros, del 0.5% cuando el valor sea superior a 120.00 euros e inferior a 180.000 euros, y el 1% cuando el valor supere los 180.000 euros. Actualmente es un impuesto que esta siento transmitido a las CC.AA. por parte del Estado, por lo que dependerá de la ubicación del bien inmueble para saber si es de carácter estatal o autonómico. En el caso concreto de los bienes inmuebles situados en la Comunidad Autónoma de Madrid, es de carácter autonómico, y deba de abonarse por el prestatario antes de la inscripción del documento notarial en el registro de la propiedad.
 
Notario: Igual que en los gastos de la compraventa. Aquí la cuantía se calcula en función de una escala aplicada a la responsabilidad hipotecaria. Lo debe de pagar el prestatario en el momento de la firma de la escritura publica del préstamo hipotecario.
 
Registro: Básicamente es lo mismo que en el caso de los gastos generados por la compraventa. Debe de ser abonado por el prestatario.
 
Comisión de apertura: Son los gastos generados a la entidad financiera por el estudio, gestión y formalización del préstamo hipotecario. Su cuantía variable dependiendo de la entidad que vaya a prestarnos el dinero. Deberá de abonarlo el prestatario a la entidad financiera.
 
Tasación: Es lo que cobra las empresas de tasación de fincas por determinar cual es el precio real de un inmueble. Dicho tramite de tasación es un requisito indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario según la ley 2/81, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Su cuantía es variable dependiendo del tipo de inmueble, sus características y la empresa de tasación concreta. Deberá pagarlo el prestatario a la entidad financiera, la cual posteriormente abonara a la empresa de tasación.

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