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El reciente fenómeno de la inquiocupación exige a los arrendadores adoptar cada vez más cautelas jurídicas en los contratos, que se encuentran en un escenario de desventaja e inseguridad jurídica motivado por la crisis del mercado del alquiler. Así lo explicó José Merino, Asesor Jurídico de COAPIMADRID - AIM, durante su intervención en el Congreso "Problemática jurídica de la ocupación de viviendas", celebrado en la sede del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid y en el que colabora la Universitat de Barcelona (Cátedra Manuel Serra Domínguez de Estudios de Derecho Procesal), en una mesa redonda que abordó junto a otros expertos y expertas los problemas jurídicos que está creando la inquiocupación.
 
Según explicó, es la situación del mercado del alquiler - caracterizada por la subida de precios motivada por la reducción de la oferta de vivienda para arrendamiento - lo que ha provocado el nacimiento de este fenómeno. La inseguridad jurídica que viven los propietarios, agravada por las medidas intervencionistas de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, ha motivado que crezca la tendencia de retirada de inmuebles para el mercado del alquiler. La escalada de precios ha provocado la aparición de la figura de inquilinos que, a priori cumplen con las condiciones para firmar un contrato de alquiler, pero que una vez iniciado el contrato dejan de pagar la renta y se mantienen en la vivienda. La excesiva duración de los procedimientos de desahucio, que pueden extenderse incluso hasta 24 meses, añade otro factor más de inseguridad al mercado.
 
Por este motivo, José Merino explicó varios consejos para mejorar este negativo escenario para los arrendadores, mejorando los contratos de alquiler, como puede ser añadir requisitos de solvencia con la contratación de un seguro de impago, redactar contratos claros y con cláusulas de resolución inmediata e incluso la introducción de fiadores o avalistas solidarios, ya que actualmente la fianza ya no es una medida de garantía suficiente. Incluso, planteó la posibilidad de introducir una cláusula antifraude en el contrato que ofrezca información sobre posibles responsabilidades penales.
 
Alejandro Tofiño, Letrado de la Administración de Justicia, llamó la atención, desde un punto de vista del Derecho Comparado, sobre el hecho de que en otros países la ocupación ilegal cuenta con más garantías procesales y jurídicas, ya que, por ejemplo, en Alemania el desalojo se lleva a cabo en un plazo de 24 horas y en Italia su sistema jurídico contempla penas de prisión de entre 2 y 7 años.
 
Itziar Díaz Soloaga, abogada, planteó como solución más adecuada en los casos de inquiocupación, promover un juicio declarativo de nulidad del contrato de arrendamiento y el posterior planteamiento de la acción reivindicatoria.
 
Beatriz Moreno, abogada y Letrada del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid, explicó que una solución para esta problemática es acudir a la fórmula del arbitraje, ya que existe la opción de ejecutar el laudo arbitral.

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